Hyllavegen 67

The house comprises the following rooms:
Ground floor: Entrance, 2 living rooms, kitchen and laundry room.
First floor: Hallway, bathroom and 4 bedrooms.

There is also an outdoor storeroom and a garage on the property.

The surveyor's report concludes:
An older property with substantial upgrades in recent years. However, some building elements and surfaces still show signs of age and wear. Most building elements have an average lifespan of 15-40 years, so ongoing maintenance should be expected. For further information, please refer to the individual points in the report.

The seller/previous sales prospectus states the following upgrades in recent years:
- New surfaces in 2021.
- New kitchen in 2021.
- Some windows replaced in 2021.
- New first-floor bathroom 2021.
- New ground-floor laundry room 2021.
- New roof covering in 2021.
- New gutters, downpipes and flashings in 2021.
- Crawl space improved in 2021.
- Living room extension in 2025.
- Some cladding replaced in connection with the extension.
- Pillars under the porch replaced.
- New wood-burning stove in 2023.
- New heat pump in 2023.
- New internal waste pipes in 2021.
- New internal water pipes in 2021.
- New hot-water tank in 2021.
- New drainage on the west side of the house in 2025.
- New electrical installation in 2022, new main power supply to the house in 2025.
- New garage in 2025.

Please note that this information has been provided by the seller and the previous sales prospectus and has not been further investigated.

The sales prospectus includes NEF's standard list "Overview of chattels and fixtures". This list applies unless otherwise specifically stated in the sales prospectus. If an item on the list is not present at the property, it is not included. Unless otherwise stated, integrated kitchen appliances are included. All chattels and equipment included are transferred without warranty, beyond any remaining manufacturer's warranty. Buyers should expect that there may be holes and marks left by fittings or equipment that are not included. The light in the stairwell is not included in the sale.

Property in an established residential area at Hylla. Approx. 10 km to Verdal town centre and 20 km to Steinkjer town centre with public offices, banks, shops, railway station, etc. The property is close to the sea, a short distance from the marina, restaurant and grocery shop.

See the attached neighbourhood profile for a map and directions. &Partners signs will be put up for the open viewing.

Parking on own property and in own garage.

Sub-municipal plan Røra
Plan id: 2017002
In force from: 10.12.2018.
Sub-area: 268m². Land use: Housing, existing. Area name: B1.

Sub-municipal plan Røra.
Plan id: 2018003
In force from: 10.12.2018.
Sub-area: 268m². Land use: Housing, existing. Area name: Housing.

Totalt bruksareal: 162,0 m²

• BRA-i: 129,0 m²
• BRA-e: 33,0 m² (Utvendig bod og garasje)

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 30,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Taksert objekt er en bolig på to etasjer. Boligen opplyses å være oppført i 1898 og er oppført med den byggeskikk og byggematerialer som var vanlige på den tiden.

Boligen har grunnmur av gråsteinsmur og overbygning av trekonstruksjoner, utvendig kledd med tømmermannskledning. Sperretak med saltakform, tekket med profilerte plater av metall.

Garasjen har støpte gulv. Veggkonstruksjon av betongelement og trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående kledning. Taket er et pulttak tekket med asfaltpapp. Tilkomst via en leddport i metall og en balkongdør. El-billader montert, (3-fas).

Denne tomten er eiet. 268,00 m².

Det gjøres oppmerksom på at deler av bygningsmasse går noe over tomtegrensen. I forbindelse med dette kan det være en risiko for evt. tvister, for for eksempel med naboer eller kommune som ikke ønsker at bygget skal bli stående, eller som krever kompensasjon for bruken av deres eiendom. I verste fall kan kjøper bli pålagt å rive eller flytte deler av bygningen, noe som kan medføre kostnader. Kjøper overtar alt ansvar og risiko vedrørende dette.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Ved eventuelle nye tiltak gjelder bestemmelsene i plan- og bygningsloven samt kommuneplanens bestemmelser om byggegrense mot sjø.

Boligen er oppvarmet med strøm, vedfyring og en luft-til-luft varmepumpe.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen verken på bolighus, tilbygg eller garasje. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det gjøres oppmerksom på at garasjen som er oppført er omsøkt og godkjent som carport. Bygget er større enn det som er omsøkt, og er godkjent med saltak men bygget med pulttak. Kjøper overtar ansvar og risiko rundt forholdet, herunder om det lar seg godkjenne, og eventuelle kostnader rundt dette.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

TG3: Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist fukt/råteskader i veggkonstruksjonen mot nord. Det er påvist noe værslitasje på kledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Utvendige omramningsbord er satt helt ned på beslag rundt vinduer, reduserer levetiden.
Konsekvens/tiltak: Fukt- og råteskader kan føre til svekket konstruksjon og videre skadeutvikling. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Det anbefales nærmere undersøkelser, samt reparere eller skifte ut skadet konstruksjon. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Løpende vedlikehold. Råteskadet trevirke bør skiftes ut. Til opplysning: Veggkonstruksjoner av tømmer og plank som er kledd igjen kan være utsatt for skjulte feil eller skader. Dette som råte, tørr råte og angrep av skadedyr. Dette lar seg ikke kontrollere uten inngrep i konstruksjonen, noe som ikke er foretatt ved utarbeidelsen av denne rapporten. Evt. trekk/ utettheter i konstruksjonen er vanskelig å oppdage ved en befaring som i all hovedsak begrenses til visuell kontroll. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Det må monteres snøfangere for å oppfylle sikkerhetskrav.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Stedvis lite lufting langs raft, øker faren for kondensering. En del fuktmerker på sperrer og undertak. Piggmålinger i treverk ved pipe viser verdier over 30%. Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles i vektprosent. 0-16% betegnes som tørt trevirke. 16-21% Fare for utvikling av sopp og råte. 21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %).
Konsekvens/tiltak: Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Nærmere undersøkelser mtp. evt. fuktinntrengning ved pipe.

Utvendig > Andre utvendige forhold
Boden er tilbygget nærmere nabobygning enn 8,0 meter, uten å tilfredsstille kravene til brannmotstand mot nabobygning. Det vises til Inderøy kommunes saksvurdering for tilbygg vedbod, hvor det heter: "Det forutsettes videre at vedboden enten er utført eller blir istandsatt i henhold til TEK § 11- 6."
Konsekvens/tiltak: Istandsetting med brannklassifisert utførelse mot nabobygning anbefales.

Innvendig > Overflater - gulv
Det er registrert glipper mellom gulvskjøter. Stedvis knirk og svikt i laminat.
Til orientering: Befaringen er avholdt ved møblert bolig, det er utført tilfeldig kontroll med flytting av matter/ potteplanter etc. Fullstendig kontroll av overflater er ikke utført ihht. de begrensninger med møbler og inventar utgjør ved en slik befaring. Kjøper gjøres oppmerksom på dette og at skjulte skader/ mangler kan forekomme.
Konsekvens/tiltak: Ingen strakstiltak nødvendig.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm. Tilfeldig kontroll av horisontalplanet på gulv i 1. etasje viser et avvik på 43mm. Lokale skjevheter og ujevnheter er registrert. Bemerkes om at det er utført tilfeldige målinger i ulike rom, dette medfører at avvik utover målinger kan forekomme.
Konsekvens/tiltak: Nivåforskjellen over 25mm skyldes ulik oppbygging av gulvkonstruksjonene i de tilstøtende rommene, og er en tilsiktet følge av byggemåten. Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Pipen har oppnådd en alder som tilsier at den har en usikker fremtidig funksjon. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av pipe.

Innvendig > Krypkjeller
Piggmålinger viser verdier opp mot 19%, dette betraktes som fuktig trevirke. Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles i vektprosent. 0-16% betegnes som tørt trevirke. 16-21% Fare for utvikling av sopp og råte. 21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %). Krypkjellere er generelt å betrakte som en risikokonstruksjon. Ofte beheftet med fukt, sopp og råteproblemer. Dette skyldes i hovedsak for dårlig ventilering og jordfukt transport fra grunnen. Krypkjellere har behov for jevnlig inspeksjon for å kunne stoppe skadeutvikling på et tidlig tidspunkt.
Konsekvens/tiltak: Fortløpende observasjoner og jevnlig kontroll.

Innvendig > Krypkjeller - 2
Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Tilkomst anbefales etablert.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Synlige vannledninger i krypkjeller/uoppvarmet kjellerdel er ikke isolert. Fare for frost/kondensering.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. Vannrør må isoleres i kalde rom.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Det er ikke registrert synlig lufting over tak. Ukjent utførelse på lufting av kloakksystemet i boligen.
Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelser.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje
Konsekvens/tiltak: Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller/krypkjeller. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Det anbefales å vurdere behov for etablering eller oppgradering av utvendig fuktsikring og eventuell drenering rundt grunnmuren. Tiltak bør planlegges og utføres i henhold til dagens anbefalinger for å sikre en varig løsning.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har oppnådd en høy alder. Normal tid for utbedring og vedlikehold av betongmur er 20-60 år. Over tid vil materialer naturlig degraderes som følge av frostpåkjenning, kapillær fuktopptrekk fra grunnen, kjemiske reaksjoner i betongen samt mekaniske påkjenninger fra setninger i grunnen. Eldre grunnmurer mangler dessuten gjerne moderne løsninger for fuktsikring og drenering, noe som forsterker denne risikoen ytterligere.
Konsekvens/tiltak: Løpende observasjoner.

Tomteforhold > Terrengforhold
Det anbefales å sikre fall på utvendig terreng ut i fra grunnmur med et fallforhold på min. 1:50 i 3 meters bredde, dette for å unngå unødvendig fuktbelastning på grunnmuren. Dette er ikke opprettholdt alle steder.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll og tiltak ved evt. oppsamling av overvann inn mot grunnmur.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Utvendig vann og avløpsnett har passert en alder som tilsier at de har en usikker fremtidig funksjon. Hovedinntak av denne alder kan medføre redusert trykk inn i bolig, særlig ved tapping flere steder samtidig. Ikke registrert trykkfall ved test på wc og kjøkken samtidig ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av vanntrykk inn i bolig og avrenning fra avløp.

Våtrom > 2.Etasje > Bad > Overflater gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Gulvet er tilnærmet flatt, det er målt motfall fra sluk i området ved servantinnredning/dør.
Konsekvens/tiltak: Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Jevnlig rens av sluk for å sikre rask avrenning.

Våtrom > 2.Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak: Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

Våtrom > 2.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er registrert løst dosete.
Konsekvens/tiltak: Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Lokal utbedring.

Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.
Konsekvens/tiltak: Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning.

Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Våtrom > 2.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt, men ikke bak bruksvannsonen (ikke i mest fuktutsatt område).
Konsekvens/tiltak: Hulltaking utenfor bruksvannsonen gir begrenset informasjon om tilstanden i de mest fuktutsatte områdene. Dette medfører usikkerhet knyttet til eventuell skjult fukt eller skade der belastningen er størst.

Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

Helse, miljø og sikkerhet:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
• Trappen har dårlig funksjonalitet - den er smal og/eller bratt og vanskelig å gå i.
• Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
Konsekvens/tiltak
• Det må monteres snøfangere for å oppfylle sikkerhetskrav.
• Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.
• Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
• Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.
• Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.
• Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet.
• Trapper med dårlig funksjonalitet kan gi redusert brukervennlighet og økt risiko for fall og ulykker.
• Det anbefales å installere godkjent håndslokkeutstyr i henhold til gjeldende forskrift, for eksempel pulverapparat eller brannslange, for å sikre tilstrekkelig beredskap ved brann.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 3 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

87 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

3 608 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 11 390,- for 2026.

Beløpet dekker eiendomsskatt, feiing, vann og avløp. Vann og avløp er beregnet ut fra et årsforbruk på 150 kbm.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm, bygg- og innboforsikring og kommunale avgifter. Strøm og forsikring varierer ut ifra personlig forbruk og ønsker.

Primær formuesverdi kr. 170 236,00.

Sekundær formuesverdi kr. 680 945,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Årsgebyr renovasjon: kr. 5 405,-