Torgils gate 2

The house comprises the following rooms:
Entrance, hallway, laundry room, WC, 3 bedrooms, bathroom, living room, kitchen, storeroom

The seller states the following upgrades in recent years:
Bathroom refurbished in 2025.
New heat pump in 2024.
Several interior rooms and surfaces upgraded in recent years.
Please note that this information has been provided by the seller and has not been further investigated.

The surveyor's report concludes:
A normally maintained property. However, several building elements and surfaces still show signs of normal age and wear. Most building elements have an average lifespan of 15-40 years, so ongoing maintenance and upgrades should be expected.
For further information, please refer to the individual points in the report.

Floors: Tiles, vinyl flooring, laminate, vinyl
Walls: Painted boards, panelling, hessian/wallpaper, tiles, wet-room boards
Ceilings: Ceiling panels, panelling, painted boards

The sales prospectus includes NEF's standard list "Overview of chattels and fixtures". This list applies unless otherwise specifically stated in the sales prospectus. If an item on the list is not present at the property, it is not included. Unless otherwise stated, integrated kitchen appliances are included. All chattels and equipment included are transferred without warranty, beyond any remaining manufacturer's warranty. Buyers should expect that there may be holes and marks left by fittings or equipment that are not included.

A central, child-friendly location at Melan. Nicely placed with a playground just a few metres away and a short walk to the nursery and primary and lower secondary school. A quiet, popular residential area a short distance from the town centre. Lovely walking areas on the other side of the railway line, including the riverside promenade.

From Verdal town centre: drive onto Håkon den VII allé, follow the road past Verdalsøra primary and lower secondary school, then take the first left onto Snorres gate. Take the next right, then left at the following junction. Then turn right at the next junction. The house is the second on the left. See the attached neighbourhood profile for a map and directions. &Partners signs will be put up for the open viewing.

Parking on the driveway. There is also a detached garage on the property

Municipal master plan, land-use element 2025–2030 PlanID: 2022001
Planning provisions and guidelines - rev. 30.06.2023, 14.11.2024, 26.11.2024, 02.05.2025, 04.06.2025 and in accordance with plan decision 24.11.2025.
Adopted by Verdal Municipal Council on 24.11.2025, case 104/25

Totalt bruksareal: 160,0 m²

• BRA-i: 122,0 m²
• BRA-e: 38,0 m² (garasje)

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 49,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Taksert objekt er en bolig på en etasje.
Boligen har grunnmur av betong og overbygning av trekonstruksjoner, utvendig kledd med tømmermannskledning, liggende kledning på deler av fasader.
Takkonstruksjon med saltaksform, tekket med takstein.

Denne tomten er eiet.

779,00 kvm.

Boligen er oppvarmet via strøm, luft-til-luft varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: D - Gul

Ferdigattest datert 03.09.1991. Ferdigattest gjelder for nybygg enebolig

Det foreligger ikke ferdigattest på garasje. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Kjøper oppfordres til å ta kontakt med kommunen for ytterligere informasjon og ev. konsekvenser av dette.

Byggetegninger:
Enebolig: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Opprinnelig bod er medtatt i soverom. Dette er en søknadspliktig endring. Det foreligger ikke godkjenninger for tiltaket. Mindre endringer i gang, samt bod ved kjøkken i forhold til byggemeldte tegningner.

Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad 3, TG3: store eller alvorlige avvik:
Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: åtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det er registrert alders- og bruksslitasje på overflater og utstyr. Sluk og membran/tettesjikt nærmer seg, eller har passert forventet levetid. Veggplater er stedvis fuktpåkjente i nedre del. Utette gjennomføringer/åpninger i vegg. Sprekk- og rissdannelser i enkelte fliser og flisefuger. Stedvis trapping i fliser. Ujevne fallforhold, med til dels motfall. Rommet er ikke bygd som tett våtrom, og tilfredsstiller ikke dagens krav og normer for slik bruk. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er registrert økende vær- og aldersslitasje. Stedvis mosebegroelse.
Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak. Taktekking og undertak har oppnådd en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Jevnlige observasjoner anbefales.

Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er registrert ufagmessig utførelse på nedløpsrør koblet mellom bolig og garasje, med lokalt motfall og lekkasje i skjøt. Økende vær- og aldersslitasje. Stedvise avskalinger og korrosjon.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Lokale utbedringer. Vedlikeholdstiltak må påregnes.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik: Det er registrert stedvise fuktmerker i undertak, hovedsaklig rundt pipeløp og ved gjennomføringer. Enkelte fuktmerker i skjøter på undertak. Stedvis lite lufting langs raft. Dette gir økt fare for fukt-/kondensproblematikk på kaldloft. Rift i vindsperre på gavl. Det bemerkes at deler av loftsrommet ikke er tilstrekkelig kontrollert pga. manglende adkomstmuligheter. Det er utlagt gulv på kun deler av loftet.
Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelser anbefales, samt lokale utbedringer.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik: Det er registrert vær- og aldersslitasje på overflater, stedvise oppsprekkinger, råte og påkjente bord. Omrammingsbord er stedvis satt helt ned på beslag, dette er en skadeutsatt løsning med fare for fuktopptrekk og påfølgende råteskader. Mangelfull lufting bak kledning. Kledning ligger stedvis lavt mot terreng. Påkjent trevirke med stedvis råte i stolper på takoverbygg ved inngangsparti. Kledning er stedvis avsluttet helt ned mot terrassedekke, dette medfører økt fare for fuktopptrekk. Manglende overflatebehandling på kledning ved nytt vindu på bad.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold. Råteskadet virke må påregnes byttet.

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vurdering av avvik: Det er registrert vær- og aldersslitasje, med enkelte påkjente karmer og omramminger, stive pakninger og slitasjer i låsemekanismer. Enkelte vinduer tar i karm og har behov for justeringer. Eldre vinduer og innsettingsdetaljer øker faren for skjulte skader som følge av vanninntrengning over tid i tilstøtende konstruksjoner. Dette lar seg som oftest ikke oppdage uten inngrep. Kjøper gjøres oppmerksom på dette.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak. Vinduer har oppnådd en alder som tilsier at det er påregnelig med utbedringer og utskiftinger.

Utvendig > Ytterdører
Vurdering av avvik: Det er registrert alders- og bruksslitasje på dørene, med stedvise hakk og sår. Ytterdør har noe mangelfull tetting mot karm i nedre del, behov for justeringer. Balkongdør er fuktpåkjent i nedre del. Dørene har slitasjer i vridere/låskasser, og har stive pakninger. Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er registrert lokale skjevheter og ujevnheter. Det bemerkes at det er utført målinger ved tilfeldige målepunkt, ytterligere skjevheter ut over registrerte forhold kan derfor forekomme.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Vurdering av avvik: Med hensyn til oppnådd alder på pipe anbefales nærmere undersøkelser og kontroll av det lokale feiervesenet. Alder tilsier at pipe har usikker fremtidig funksjon, vedlikeholdstiltak og utbedringer må påregnes.

Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik: Det er registrert normal bruksslitasje med hensyn til alder, stedvise hakk og sår. Enkelte dører tar i karm/terskel, og har behov for justeringer.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer.

Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter
Vurdering av avvik: Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr. Jfr. opplysninger i selgers egenerklæring har det vært observert sukkermaur i boligen. Skadedyrfirma har ved flere anledninger lagt ut åte, samt utført sanering en gang i 2025.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert. For nærmere opplysninger henvises det til selger.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik: Det er registrert stedvis irr på rør. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn alder og usikker fremtidig funksjon for røranlegg. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn alder og usikker fremtidig funksjon for røranlegg. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Det er registrert ufagmessig utførelse på avløpsrør på vaskerom.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Lokale utbedringer.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik: Eldre aggregat, ukjent restlevetid.
Konsekvens/tiltak: Vedlikeholds- og oppgraderingstiltak må påregnes

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik: Varmtvannsbereder er tilkoblet med plugg (støpsel). Det anbefales fast tilkobling uten plugg, da det ofte oppdages varmgang (lysbue) i slike overganger med høy belastning. Dette kan igjen medføre brann.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon i henhold til dagens krav.

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik: Det anbefales å sikre fall på utvendig terreng ut i fra grunnmur med et fallforhold på min. 1:50 i 3 meters bredde, dette for å unngå unødvendig fuktbelastning på grunnmuren. Dette er ikke opprettholdt alle steder.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll og tiltak ved evt. oppsamling av overvann inn mot grunnmur.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Vurdering av avvik: Utvendig vann og avløpsnett har passert en alder som tilsier at de har en usikker fremtidig funksjon. Hovedinntak av denne alder kan medføre redusert trykk inn i bolig, særlig ved tapping flere steder samtidig. Ikke registrert trykkfall ved test på wc og bad samtidig ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av vanntrykk inn i bolig og avrenning fra avløp.

Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik: Det er registrert alders- og bruksslitasje på innredning og overflater, med stedvise hakk, sår og svellinger. Manglende forsegling av kuttflate på benkeplate. Grove kuttflater på veggplater over kjøkkenbenk.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Vurdering av avvik:

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Konsekvens/tiltak:
Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom
forhøyede verdier påvises.
Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle
feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske
anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre
en trygg og forskriftsmessig installasjon.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ingen egen utleiedel.

Prisantydning kr 3 190 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

79 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

3 290 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 26 127,- for 2026.

Vann <150 m² kr. 6 480,25
Vann fastgebyr kr. 1 992,95
Avløp <150 m² kr. 9 073,50
Avløp fastgebyr kr. 1 546,75
Eiendomsskatt kr. 7 034,-

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og bygg- og innboforsikring i tillegg til opplyste kommunale avgifter. Utgifter til strøm og forsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker.
Frivillige kostnader som internett, kabel-tv, etc. er ikke oppgitt da disse er valgfrie for kjøper.

Primær formuesverdi kr. 780 049,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 120 195,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Lokalmegleren & Partners samarbeider med Aasen Sparebank, og de kan gi deg god rådgivning i forbindelse med finansiering av din bolig. Vi formidler gjerne kontakt.

Renovasjon kr. 6 900,-
Feiing/tilsyn pipe kr. 500,-