Orrevegen 11

Taksert objekt er en bolig på en etasje pluss kjeller. Boligen har grunnmur av betong og overbygning av trekonstruksjoner, utvendig kledd med tømmermannskledning. Sperretak med saltakform, tekket med betongstein.
Garasje i felles rekke etablert et stykke ovenfor boligen. Garasjen har støpte gulv og veggkonstruksjon av betong. Adkomst via en leddport i tre.

Areal: 763 kvm, Eierform: Eiet tomt

Oppvarming med strøm, vedfyring og en luft-til-luft varmepumpe.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

Ferdigattest er utstedet for eneboligen den 28.10.1982. Følger vedlagt.

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Verdal kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Område er avsatt til boligbebyggelse. Plankart med planbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ingen egen utleiedel.

Bruksareal: 226 m²
BRA-i: 210 m² BRA-e: 16 m² (Garasje) TBA: 48 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger..

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3: Utvendig > Vindskier Det er påvist råteskader. Registrert råte i enkelte vindskier. Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Kostnadsestimat: Under 20 000.
Utvendig > Dører - 2 Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Døren står klar for utskifting. Konsekvens/tiltak: Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Registrert råte i enkelte rekkverksstolper, samt påbgynt råte i pillarer av tre. Registrert løse trinn på trapp. Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Utvendig > Andre utvendige forhold Det er avvik: Det er registrert stor skjevhet i både pillar og tresøyle under utspring 1.Etg. Økt fare for overbelastning på tilstøtende bygningsdeler. Det er uvisst om avviket er under utvikling. Kan med fordel ses i sammenheng med punkt "Etasjeskiller". Konsekvens/tiltak: Det anbefales at konstruksjonen kontrolleres nærmere for å avklare årsak til skjevheten, herunder kontroll av fundamentering, stolpefot, innfestinger og tilstøtende bærende konstruksjoner. Eventuelle tiltak kan omfatte oppretting av stolpe, utskifting av skadde konstruksjonsdeler, etablering av ny fundamentering. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tilfeldig kontroll av horisontalplanet på gulv i stue 1.etasje viser et avvik på 55mm. Lokale skjevheter og ujevnheter er registrert. Bemerkes om at det er utført tilfeldige målinger i ulike rom, dette medfører at avvik utover målinger kan forekomme. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Kostnadsestimat er for nærmere undersøkelser. Kostnadsestimat: Under 20 000.
Innvendig > Pipe og ildsted Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Sorluke er vanskelig å lukke. Tg3 grunnet brennbart materiale nærmere enn 30cm fra sotluken. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Skadet stein i ovnen må skiftes ut for å lukke avviket. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Sotlukestein anbefales montert. Kostnadsestimat: Under 20 000.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har passert forventet levetid. Registrert svake fallforhold på gulv. Sprekk og riss i fliser og fuger i dusjsonen. Påvist høyt fuktnivå i vegg bak dusj via hulltaking. Sluk er avgrenset fra resten av rommet pga tett bunnramme på dusjdører. Ukjent tettesjikt bak flis ingen synlig membran ved inspeksjon i sluket. Åpent ved rørgjennomføringer i vegg, utsatt mtp vannlekkasjer. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom, måles høye fuktverdier. Piggmålinger viser verdier opp mot 22%. Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles i vektprosent. 0-16 % betegnes som tørt trevirke. 16-21% Fare for utvikling av sopp og råte. 21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %). Konsekvens/tiltak: De påviste skader må utbedres. Tiltak og kostnadsestimat sammenfaller med hovedpukt bad. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.
Våtrom > Kjeller > Bad > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Registrert stedvis svake fallforhold på gulv. Vindu i våtsone, uegnede materialer i våtsoner. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har passert forventet levetid. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2: Utvendig > Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Registrert noe mose på taket, reduserer levetiden. Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Løpende vedlikehold.
Utvendig > Nedløp og beslag Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Utvendig > Veggkonstruksjon Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er brukt musklosser mellom underbord som hindrer lufting i nedre kant. Utvendige omramningsbord er satt helt ned på beslag rundt vinduer, reduserer levetiden. Evt. trekk/ utettheter i konstruksjonen er vanskelig å oppdage ved en befaring som i all hovedsak begrenses til visuell kontroll. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Konstruksjonene har skjevheter. Registrert skjevhet i takflate over entrè/ takoverbygget altan på den siden som vender opp mot parkering/vei. Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Utvendig > Vinduer Det er avvik: Vinduene har passert halvparten av forventet levetid. Registrert stedvis overmalte og stive pakninger, treghet enkelte mekanismer. Stedvise avskallinger.Vindu på bad er trolig punktert.Det gjøres oppmerksom på at punkterte vinduer tidvis kan være svært vanskelig å avdekke og at punktering er påregnelig som følge av aldringsslitasje. Eldre vinduer og innsettingsdetaljer øker faren for skjulte skader som følge vanninntrengning over tid i tilstøtende konstruksjoner. Dette lar seg som oftest ikke oppdage uten inngrep. Kjøper gjøres oppmerksom på dette. Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer.
Utvendig > Dører Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Registrert fuktpåkjent terskel og karm, stedvis manglende/slitt pakning på dør i kjeller. Noe avskalling på nedre kant av dørblad, samt manglende beslag under dør 1.etg. Eldre dører og innsettingsdetaljer øker faren for skjulte skader som følge vanninntrengning over tid i tilstøtende konstruksjoner. Dette lar seg som oftest ikke oppdage uten inngrep. Kjøper gjøres oppmerksom på dette. Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring.
Utvendig > Utvendige trapper Det er avvik: Registrert noe løse trinn, generelt vær- og aldersslitasjer. Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer.
Innvendig > Overflater Det er avvik: Generelt hakk, sår og bruksslitasjer gulv. Stedvise sprik mellom gulvbord. Registrert stedvis svikt i enkelte gulvbord. En del svikt i gulv mellom entré og kjøkken. Registrert noe skjoldete overflatebehandling på vegg. Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer.
Innvendig > Rom Under Terreng Det er avvik: Det er via hulltaking registrert bruk av dampsperre i utforet vegg mot terreng, dette er ikke anbefalt metode i dag grunnet økt fare for innestenging av evt. fukt som følge av kappilærsug gjennom grunnmur/fundament. Utforede og kledd yttervegger i kjellere er erfaringsmessig en risikokonstruksjon, ofte beheftet med skjulte skader. Piggmålinger med hammerelektrode i utforet vegg mot terreng viser verdier opp mot 17%. Dette betraktes som fuktig trevirke. Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles i vektprosent. 0-16 % betegnes som tørt trevirke. 16-21% Fare for utvikling av sopp og råte. 21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %). Ved søk med kapasitiv fuktindikator ble det registrert forhøyede fuktverdier på gulv. Konsekvens/tiltak: Da kjelleren har utforede vegger mot grunnmur er det viktig å utføre vedlikehold av drenering og fuktsikring slik at fuktvandring i grunnmur unngås. Dette vil påvirke rom under terreng med utforede vegger mot grunnmuren, slik at det vil være naturlig med fuktvandring i grunnmur som følge av svikt / aldringsslitt drenering og fuktsikring. Løpende observasjoner av rom under terreng.
Innvendig > Innvendige trapper Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. Reistrert en del hakk, riper og slitasje på trinn. Konsekvens/tiltak: Trappen står foran en god del vedlikehold.
Innvendig > Innvendige dører Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Generelt hakk, sår og brukslitasjer på innerdører. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres.
Tekniske installasjoner > Vannledninger Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Tekniske installasjoner > Varmesentral Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Service anbefales.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Varmtvannsbereder er tilkoblet med plugg (støpsel). Det anbefales fast tilkobling uten plugg, da det ofte oppdages varmgang (lysbue) i slike overganger med høy belastning. Dette kan igjen medføre brann. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Da kjelleren har utforede vegger mot grunnmur er det viktig å utføre vedlikehold av drenering og fuktsikring slik at fuktvandring i grunnmur unngås.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter Grunnmuren har sprekkdannelser. Grunnmuren har oppnådd en alder på 43år. Normal tid for utbedring og vedlikehold av betongmur er 20-60 år. Konsekvens/tiltak: Løpende observasjoner og vedlikehold av grunnmur.
Tomteforhold > Terrengforhold Det er avvik: Det anbefales å sikre fall på utvendig terreng ut i fra grunnmur med et fallforhold på min. 1:50 i 3 meters bredde, dette for å unngå unødvendig fuktbelastning på grunnmuren. Dette er ikke opprettholdt alle steder. Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll og tiltak ved evt. oppsamling av overvann inn mot grunnmur.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger Det er avvik: Alder over 25 år er oppnådd. Over halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Hovedinntak av denne alder kan medføre redusert trykk inn i bolig, særlig ved tapping flere steder samtidig. Ikke registrert trykkfall ved test på wc og kjøkken samtidig ved befaring. Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av vanntrykk inn i bolig og avrenning fra avløp.
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning Det er avvik: Registrert avskallinger og oppsprekkinger i bunnplate under vask. Treghet i enkelte skuffer. Utslitt spekkfjøl. Økende slitasjegrad på fronter. Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer.
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk Det er avvik: Registrert utilfredsstillende avtrekk, dårlig funksjon. Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelser og nødvendige utbedringstiltak.
Spesialrom > Kjeller > Kjølerom > Overflater og konstruksjon Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Det er ikke registrert luftespalte mot tilstøtende rom. Slike rom betraktes generelt som en risikokonstruksjon. Rommets oppbygging er helt vesentlig for funksjon. Ved plassbygde kjølerom/badstuer anbefales det å bygge rommet som en rom i rommet konstruksjon, med en luftespalte mot eksisterende konstruksjon. Eventuell feil oppbygging kan føre til kondensering, med påfølgende skadeutvikling i form av sopp- og råtevekst på synlige og skjulte konstruksjoner. Med en risikokonstruksjon menes at selv om det visuelt og eventuelt med bruk av enklere former for fuktsøkerinstrumenter / fuktindikasjonsinstrumenter ikke er synlige skader, kan konstruksjonen eller omkringliggende områder likevel være påført skader. Årsaken er at det er svært små marginer for at skader oppstår. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Helse, miljø og sikkerhet: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Rekkverkshøyde på innvendige trapper må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Håndløper på innvendig trapp må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Fullstendig og detaljert tilstandsrapport ligger vedlagt i salgsoppgave.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Kr. 25 682,45 pr. år

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og bygg- og innboforsikring i tillegg til opplyste kommunale avgifter. Utgifter til strøm og forsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker. Frivillige kostnader som internett, kabel-tv, etc. er ikke oppgitt da disse er valgfrie for kjøper.

Formuesverdi som primærbolig kr. 690 768 pr. 16.06.26 Formuesverdi som sekundærbolig kr. 2 763 070 pr. 16.06.26 Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.