Hyllvegen 22 E

The home comprises:
Ground floor: Bathroom, kitchen, living room, porch, storeroom and 1 bedroom.

The flat also has use of a garage and roof terrace. There is a right of use for the unit above over the garage and roof terrace.

An older, somewhat maintained flat. However, several building components and surfaces still show signs of age and wear. Costs for upgrading and refurbishment should generally be expected. Most building components have an average lifespan of 15–40 years, so ongoing maintenance should be expected.

There is also a garage with the property, reportedly with shared right of use with the neighbouring unit.

The garage has a concrete floor, walls and roof. Flat roof with roof terrace. Access via a timber sectional door and a timber door. The garage has a usable floor area of 26m².

Floors: Laminate.
Walls: Timber panelling, painted smooth boards, panel boards and painted masonry.
Ceilings: White ceiling tiles.

The seller reports the following upgrades carried out in recent years:
- New WC in 2026.
- New cooker in 2026.
- Some surfaces repainted in recent years.
- Some windows from 2019 and 2013.
- Front door from 2012.

Approved building drawings exist, and there are deviations from them. A storeroom shown on the drawings is now used as a bedroom. The room meets the requirements for a habitable room but has not been registered with the local authority. The buyer assumes any risk this entails.

The sales brochure includes the NEF standard list “Overview of chattels and fixtures”. The list applies unless otherwise specifically stated in the sales brochure. Anything on the list that is not present at the property is not included. Unless otherwise stated, integrated kitchen appliances are included. All chattels and equipment included are transferred without warranty, beyond any remaining manufacturer’s warranty. Buyers should expect holes and marks left by fittings or equipment that are not included.

See the attached neighbourhood profile for a map and directions. The property will be signposted with Lokalmegleren &Partners boards at the open viewing.

In the garage and in the yard.

Municipal sub-plan Levanger sentrum
Plan ID: L2013007.
In force: 16.10.2019.
Sub-area: 327m². Land use: Residential development, existing.

Totalt bruksareal: 65,0 m²

• BRA-i: 65,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 19,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Taksert objekt er en leilighet i 1. etasje i et rekkehus. Rekkehuset er oppført over 2 etasjer og det er totalt 6 leiligheter i bygningen. Bygget har grunnmur av betong og overbygning av trekonstruksjoner, utvendig kledd med tømmermannskledning. Tak med saltakform, tekket med shingel.

327 m² felleseid tomt.

Oppvarming med strøm og vedfyring. Leiligheten ventileres via naturlig ventilasjon. Mekanisk avtrekk på kjøkken.

Energikarakter: F - Oransje

Ferdigattest datert 24.september 1974. Ferdigattest gjelder for rekkehus.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Privat veg fra kommunal veg. Brøyting/strøing og vedlikeholdskostnader må påregnes.

TG3: Store eller alvorlige avvik:
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har passert forventet levetid. Ingen synlig membran eller slukmansjett. Rust på skruer i sluk. Det er registrert tilnærmet flatt gulv med stedvis motfall fra sluk. Stedvis ris i flisfuger og oppsprekking i enkelte veggfliser. Løs sokkelflis og åpning inn i vegg med rørgjennomføring bak WC. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vurdering av avvik: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Eldre vinduer og innsettingsdetaljer øker faren for skjulte skader som følge av vanninntrengning over tid i tilstøtende konstruksjoner. Dette lar seg som oftest ikke oppdage uten inngrep. Kjøper gjøres oppmerksom på dette. Registrert mulig punktering. Det gjøres oppmerksom på at punkterte vinduer tidvis kan være svært vanskelig å avdekke og at punktering er påregnelig som følge av aldringsslitasje.
Konsekvens/tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet.

Utvendig > Ytterdører
Vurdering av avvik: Det er registrert noe svelling og antydning til finerslipp i nedre kant på dør. Skade i pakning. Døren tar noe i terskelen.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og vedlikeholdsbehov.

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik: Registrert noe svelling i laminatgulv på stue samt enkelte gulvskjøter med sprik. Manglende hjørnelister mellom vegger på soverom. Noe fuktmerker i himling på stue, ingen utslag ved fuktmåling.
Konsekvens/tiltak: Avvikene er kun kosmetiske, ingen strakstiltak nødvendig. Lokal utbedring i forbindelse med hjørnelister.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Vurdering av avvik: Pipen har passert halvparten av forventet levetid. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av pipe. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann.

Innvendig > Krypkjeller
Vurdering av avvik: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.

Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Registrert noe finerslipp i nedre kant på dør til soverom, stedvise bruksmerker på enkelte av dørene.
Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres. Løpende vedlikehold.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Vurdering av avvik: Avløpsrør er gamle og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Vurdering av avvik:
• Rekkverket på takterrasse over garasje er for lavt i forhold til dagens krav.
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
• Det er påvist mangler ved håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Brannslukker er eldre enn 10 år.
Konsekvens/tiltak:
• Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
• Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.
• Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann.
• Det anbefales å kontrollere og utbedre håndslokkeutstyret slik at det oppfyller gjeldende krav. Defekt eller mangelfullt utstyr bør repareres eller skiftes ut for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Plankart med planbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det foreligger ingen begrensninger om utleie av seksjonen, herunder utleie av uselvstendige rom (hybel) med unntak av de begrensninger som evt. følger av sameiets vedtekter og av eierseksjonsloven. Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker.

Prisantydning kr 2 400 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

60 000,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

2 471 040,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Det betales ikke månedlige fellesutgifter. Selger opplyser at det betales en årlig sum for husforsikring. Faktura kommer på høsten. Fjorårets regning var på 7.000,-.

Det opplyses i vedtekter at fellesutgifter fordeles på følgende poster:

boligforsikring, ventilasjonsanlegg/strøm samt. drenering og tak.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kr. 11 311,- for 2026.

Eiendomsskatt kr. 4 198,-
Feiing/tilsyn kr. 930,-
Vann akonto kr. 929,74,-
Vann fastgebyr kr. 1 754,-
Avløp akonto kr. 1 529,-
Avløp fastgebyr kr. 1 970,-

Eiendommen har vannmåler. Kommunale avgifter avhenger av forbruk og kan
variere fra en termin til en annen. Avgift for vann og avløp er opplyst forutsatt gjennomsnittsforbruk på 111 m3.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Renovasjon kr. 4003,76,- pr år.

Primær formuesverdi kr. 354 816,00.
Sekundær formuesverdi kr. 1 419 265,00.
Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.